APPROFONDIMENTO 2023-2:
ASSEGNAZIONE AGEVOLATA DEGLI IMMOBILI A SOCI,
CESSIONE AGEVOLATA DEGLI IMMOBILI A SOCI,
ESTROMISSIONE AGEVOLATA DEGLI IMMOBILI A IMPRENDITORI INDIVIDUALI

La Finanziaria 2023 ha riproposto, a fronte del pagamento di un’imposta sostitutiva:

• a favore delle società di persone / capitali, l’assegnazione / cessione agevolata ai soci degli immobili, non utilizzati come beni strumentali nell’attività d’impresa, nonché la trasformazione in società semplice delle immobiliari di gestione;
• a favore degli imprenditori individuali, l’estromissione agevolata dell’immobile strumentale.

ASSEGNAZIONE / CESSIONE IMMOBILI AI SOCI

Beneficiari dell’assegnazione sono i soggetti (persone fisiche e società), anche non residenti, che:

• rivestono la figura di socio all’atto dell’assegnazione;
• risultano iscritti nel libro soci, se prescritto, alla data del 30.9.2022 ovvero entro il 30.1.2023 in forza di un titolo di trasferimento avente data certa anteriore all’1.10.2022. Per le società prive del libro soci (ad esempio, società di persone), l’identità dei soci al 30.9.2022 deve essere provata con un “idoneo titolo avente data certa”.

Va considerato che:

• l’assegnazione è possibile anche in caso di ingresso di nuovi soci successivamente al 30.9.2022; in tal caso l’agevolazione interessa soltanto coloro che erano soci a detta data;
• la percentuale di partecipazione del socio, rilevante ai fini dell’agevolazione, è quella esistente alla data dell’assegnazione;
• il subentro dell’erede nella qualità di socio dopo il 30.9.2022 a seguito di accettazione dell’eredità non comporta la perdita dell’agevolazione, posto che il subentro non configura un’ipotesi di cessione volontaria della partecipazione. Di fatto, l’assegnazione può essere effettuata anche a favore dell’erede;
• in presenza di un diritto di usufrutto, la qualità di socio è rivestita dal nudo proprietario.

Beni oggetto di assegnazione

Possono essere assegnati ai soci gli immobili, diversi da quelli strumentali per destinazione, “non utilizzati come beni strumentali nell’attività propria dell’impresa”, ossia:

Strumentali per natura: Immobili rientranti nelle categorie catastali B, C, D, E e A/10 non utilizzati direttamente per l’esercizio dell’attività.

Trattasi dei beni dati in locazione / comodato a terzi o, comunque, non direttamente utilizzati dall’impresa (se l’immobile strumentale per natura è utilizzato esclusivamente per l’esercizio dell’attività non è assegnabile).

Immobili merce: Beni alla cui produzione / scambio è diretta l’attività dell’impresa.

Immobili uso abitativo: “Beni patrimonio” che concorrono a formare il reddito ex art. 90, TUIR.

Le caratteristiche del bene devono essere verificate all’atto dell’assegnazione, a prescindere dalla data di acquisizione.

Sono assegnabili anche:

• gli immobili appartenenti alle società di gestione immobiliare;
• i beni mobili iscritti in Pubblici registri non utilizzati come strumentali per l’esercizio dell’attività (sono escluse dall’assegnazione le autovetture utilizzate dalle imprese che svolgono attività di noleggio delle stesse, gli aeromobili da turismo / imbarcazioni da diporto utilizzati dalle scuole di addestramento al volo / navigazione).

Non possono essere assegnati:

• i terreni utilizzati da una società agricola per l’attività di coltivazione / allevamento. Possono essere assegnati i terreni concessi in locazione / comodato al momento dell’assegnazione
• i diritti reali (ad esempio, usufrutto e nuda proprietà) e i diritti edificatori. Se la società è titolare di un diritto reale parziale sul bene (ad esempio, titolare della nuda proprietà avendo attribuito il diritto di usufrutto / abitazione al socio), la stessa può beneficiare dell’agevolazione in esame “liberandosi” del diritto parziale ed assegnando il bene al socio, posto che il bene fuoriesce dal patrimonio della società.

Modalità di assegnazione

L’assegnazione deve avvenire, entro il 30.9.2023, nel rispetto del principio della par condicio tra i soci, sulla base delle quote di partecipazione al capitale sociale. È possibile:

• assegnare un immobile in comunione tra i soci;
• usufruire dell’agevolazione anche con riferimento ad un bene assegnato nei confronti soltanto di alcuni soci e non necessariamente alla generalità degli stessi.

Considerato che gli immobili sono “difficilmente divisibili” la par condicio è comunque rispettata se ad un socio è attribuito un immobile agevolabile e agli altri è corrisposta una somma di denaro, che rappresenta una distribuzione di utili o una restituzione di capitale.

L’assegnazione richiede l’annullamento di riserve (di utili / di capitale) corrispondenti al valore contabile attribuito al bene in sede di assegnazione. Ciò non è necessario per le imprese in contabilità semplificata.

Per ulteriori informazioni circa la determinazione dell’imposta sostitutiva dovuta, il versamento dell’imposta sostitutiva, gli effetti dell’assegnazione sulla società e sui soci scaricate il nostro approfondimento.

ESTROMISSIONE IMMOBILI IMPRESA INDIVIDUALE

Soggetti interessati

L’estromissione agevolata può essere effettuata dai soggetti che al 31.10.2022 risultano in possesso della qualifica di imprenditore individuale e la mantengono fino all’1.1.2023, comprese le imprese che alle predette date sono in liquidazione. L’estromissione è consentita a prescindere dal regime contabile adottato e può essere operata anche:

• dall’erede dell’imprenditore deceduto dopo il 31.10.2022, a condizione che abbia proseguito in forma individuale l’attività del de cuius;
• dal donatario dell’azienda che ha proseguito in forma individuale l’attività del donante.

Non possono avvalersi dell’estromissione:

• i soggetti per i quali all’1.1.2023 la qualifica di imprenditore è venuta meno, ossia coloro che hanno cessato l’attività con conseguente chiusura della partita IVA al 31.12.2022;
• l’imprenditore individuale che ha concesso l’unica azienda in affitto / usufrutto prima dell’1.1.2023, posto che per la durata dell’affitto / usufrutto la qualifica di imprenditore è “sospesa”;
• l’unico socio di una società di persone che, non avendo provveduto alla ricostituzione della pluralità dei soci, non ha “trasformato” la società in ditta individuale entro il 31.10.2022.

Per i contribuenti forfetari, potenzialmente ammessi all’estromissione, tale operazione non risulta interessante, considerato che, come precisato dall’Agenzia delle Entrate nella Circolare 4.4.2016, n. 10/E “le plusvalenze e le minusvalenze realizzate effettuate in corso di regime non [hanno] alcun rilievo fiscale, anche se riferite a beni acquistati negli anni che hanno preceduto l’adozione del regime forfetario”.

Per tali soggetti, quindi, il passaggio dell’immobile alla sfera privata non comporta il realizzo di una plusvalenza, come peraltro confermato dalla stessa Agenzia nella Risposta 7.10.2019, n. 391. Infatti “l’estromissione dei beni … non assume alcuna rilevanza fiscale, in quanto la relativa plusvalenza è realizzata in vigenza di cd. regimi forfetari”.

Immobili oggetto di estromissione

Possono essere estromessi gli immobili strumentali (per natura / destinazione) posseduti al 31.10.2022.

Strumentali per natura: Immobili rientranti nelle categorie catastali B, C, D, E e A/10 (possono essere estromessi anche se non impiegati nel ciclo produttivo dell’impresa ovvero anche se dati in locazione / comodato a terzi).

Strumentali per destinazione: Immobili utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell’impresa, indipendentemente dalla categoria catastale (possono essere estromessi solo quelli utilizzati in maniera esclusiva e diretta per l’esercizio dell’attività).

Poiché la “strumentalità” dell’immobile va verificata al 31.10.2022 se lo stesso, successivamente a tale data, è concesso in uso a terzi, non viene meno la possibilità di procedere all’estromissione.

Possono essere estromessi anche gli immobili posseduti dall’imprenditore in comunione (ad esempio, con il coniuge), limitatamente alla propria quota di spettante.

Modalità di esercizio dell’estromissione

L’estromissione:

• va effettuata entro il 5.2023, con annotazione nei libri contabili ed emissione di una fattura elettronica (se l’estromissione è imponibile / esente IVA);
• ha effetto dall’1.1.2023.

Per ulteriori informazioni circa la determinazione dell’imposta sostitutiva dovuta, il versamento dell’imposta sostitutiva, i riflessi iva dell’estromissione scaricate il nostro approfondimento.

Tutte le indicazioni dettagliate per l’ assegnazione agevolata degli immobili a soci, la cessione agevolata degli immobili a soci, l’estromissione agevolata degli immobili a imprenditori individuali sono ricapitolate del nostro approfondimento che vi invitiamo a scaricare. Oppure potete contattare il nostro studio, o rivolgervi direttamente all’Agenzia delle Entrate.